Más allá del PropTech: cómo cambiará la tecnología la construcción y la industria inmobiliaria

La tecnología lo está cambiando todo. Es una ola creciente que ya está alcanzando al sector inmobiliario. Como consecuencia podemos esperar cambios significativos en el modelo de negocio de la industria, y con el tiempo en el valor de la propiedad como inversión.

Resulta complicado definir exactamente los diferentes roles que la tecnología tendrá en el futuro de la industria de la propiedad. Mientras ya están sucediendo algunos cambios, no hay que olvidar que se trata más bien de un proceso de medio a largo plazo. Nada va a cambiar de la noche a la mañana, y aunque muchas de las predicciones que se barajan nunca lleguen a materializarse, lo más probable es que la mayoría de ellas lo hagan en cierta manera, lo que sería suficiente para alterar considerablemente el escenario actual.

Inteligencia artificial, aprendizaje automático y renta básica

El aumento de la automatización de las tareas anteriormente realizadas por personas conducirá, siempre que no se creen nuevos empleos, a una falta general de puestos de trabajo. Una alternativa al desempleo sería una reducción salarial significativa.

En la búsqueda de una solución a este problema se han llegado a barajar opciones como un salario mínimo fijo para todas las personas, independientemente de que trabajen o no. Y la industria inmobiliaria podría llegar a beneficiarse de este sistema, ya que las personas con un ingreso garantizado podrán asignar siempre algo de dinero a comprar o alquilar propiedades.

Pero esto también podría afectar negativamente a la inversión inmobiliaria al devaluar progresivamente la propiedad actual y hacer menos rentables las nuevas inversiones.

Automatización de la construcción y nuevos materiales de construcción

La última tendencia en los proyectos de construcción es el uso del Building Information Modeling (BIM), una representación digital de las características físicas y funcionales de una facilidad. Esto permite a cualquier participante del ciclo de un proyecto incorporar información, llevar a cabo simulaciones o facilitar reparaciones; aparte de minimizar costes.

Pero esta es sólo una plataforma en la automatización de la construcción. Se espera un gran impulso en el uso de máquinas con la introducción de la tecnología robótica y de impresión en 3D.

Esta automatización, las mejoras en técnicas y procesos de construcción y los nuevos materiales, ayudarán a acelerar la construcción. Como consecuencia, los gastos financieros y otros costes también se reducirán. Y todo esto debería resultar en mayores retornos para los proyectos de construcción.

Transporte autónomo y vehículos eléctricos

Nuestras ciudades están en gran medida construidas en torno al concepto de propiedad de automóviles, por lo que podemos imaginar el impacto que tendría para la construcción y los valores de la propiedad el hecho de que las personas no poseyeran ningún coche. No tener coche significa, por ejemplo, no tener la necesidad de aparcamientos individuales en edificios nuevos o la liberación de zonas ya dedicadas al estacionamiento.

Además contamos con vehículos eléctricos, que son más silenciosos y no emiten contaminación. Esto aumentaría el atractivo (y el valor) de los pisos de nivel de calle y disminuiría los costes de aislamiento acústico.

E-commerce y software de IA de recomendación de productos

El aumento del comercio electrónico está presionando fuertemente los negocios tradicionales, y algunos se están convirtiendo en salas de exhibición no intencionadas. Esto está teniendo consecuencias serias para el modelo de centro comercial.

Ahora están entrando en el juego los sistemas de recomendación de productos basados en inteligencia artificial (shopbots), que filtran la oferta disponible y nos presentan una selección de productos/servicios que encajan con nuestras preferencias personales. Si las personas empiezan a dejar sus decisiones de compra en manos de un software, se requerirá menos espacio físico, haciendo disminuir los alquileres y vendiendo los valores de las propiedades comerciales.

De la misma manera se verán afectados los servicios relacionados con la propiedad. Sólo tenemos que pensar en cómo cambiarán los shopbots el papel del agente inmobiliario.

Telecomunicación y realidad virtual

A medida que la telecomunicación crece seguirá cambiando la manera en que usamos los lugares de trabajo y, consecuentemente, el mercado de oficinas. El uso de la realidad virtual (VR) fomentará aún más las telecomunicaciones, mejorando la efectividad y productividad de las conferencias y vídeo llamadas.

Además, la realidad virtual tiene una característica distintiva que está ya impactando sustancialmente la industria inmobiliaria: es un sustituto de las localizaciones físicas. Así beneficia como herramienta de venta y marketing (facilita mostrar un apartamento, por lo que acelera el proceso de compra/alquiler), pero también amenaza a los agentes inmobiliarios tradicionales.

Nuevas oportunidades

Mirándolo de esta manera, parece un escenario más bien pesimista para el sector de la propiedad. Hay amenazas, sin duda, pero estos cambios también abrirán las puertas a nuevas oportunidades de negocio. El desarrollo de maquinaria, robots o fábricas son sólo alguna de ellas, con la construcción pre-diseñada y las soluciones modulares haciéndose cada vez más comunes.

Alguno de estos tipos de tecnología mencionados anteriormente podrían ayudar a mitigar las imperfecciones del mercado inmobiliario (costes de transacción, información asimétrica, problemas de los derechos de propiedad).

Esta disminución implicará menores riesgos para los inversores inmobiliarios. Y aunque un menor riesgo puede conducir a un mayor apalancamiento, esto se contrarrestaría por un acortamiento de las etapas de construcción y una reducción de los costes de construcción.

El refugio es una necesidad básica de los seres humanos y, a medida que la población crece y los edificios antiguos se desintegran, necesitaremos nuevas viviendas. Y la tecnología no va a cambiar eso.

Mientras se espera que los mercados de las oficinas y los comercios se hundan, los mercados industriales y de logística se desarrollarán aún más. Los beneficios en la industria de la construcción seguirán siendo bajos en el futuro previsible. Sólo los líderes tecnológicos podrán obtener retornos superiores.

Aparte de estas imperfecciones del mercado, invertir en inmobiliario requiere una cantidad considerable de capital. Pero ya han surgido alternativas que incluyen la compra de acciones o bonos de las empresas inmobiliarias, o las nuevas plataformas de crowdfunding que ofrecen a los inversores entrar en el mercado mediante la compra de pequeñas participaciones de la propiedad.

Resumiendo el impacto de la tecnología

Hemos visto que hay varias tecnologías que prometen transformar el negocio inmobiliario. Como resultado, los productos, procesos y modelos de negocio cambiarán profundamente. Algunos agentes de la industria pronto podrían llegar a ser irrelevantes.

Los inversores están siempre en busca de nuevas oportunidades, algo que está resultando difícil últimamente. Analizar cómo las tecnologías emergentes pueden afectar al sector inmobiliario parece ser una buena idea, y los inversores deben mirar definitivamente a las nuevas startups de Proptech.

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Este es sólo un resumen del artículo Beyond PropTech: how technology will change construction and the real state industry de Pablo Martínez-Almeida. Desde PropTech.es os recomendamos su lectura completa en la revista digital Medium.