La industria de las inmobiliarias está en medio de una larga crisis. Hay una demanda masiva de más inmuebles. Los recortes han estrechado los inventarios al máximo, impulsando los precios al alza, sobre todo en las ciudades. Los alquileres están en mínimos. Todos los estados del país sufren una crisis de asequibilidad – una situación estadística que sólo apunta a los problemas de asequibilidad para todos esos que no pueden solicitar una vivienda subsidiada.
A pesar de una gran demanda, la industria no puede ofrecer más. El fuerte incremento de los costes ha hecho inasequible nuevas promociones. En particular, los costes laborales han complicado la situación. La National Association of Homebuilders (NAHB) “estima que hay cerca de 200.000 empleos vacantes en EE.UU.- un salto del 81% en dos años,” como publicó Fortune.
Como si todo esto no fuera lo bastante malo, McKinsey señala que la productividad en el sector inmobiliario ha crecido sólo un 1% anual en los últimos 20 años, comparado con el incremento del 2,8% de la economía mundial. Si la construcción alcanzara a la economía global, se ahorraría cerca de 1,6 billones de dólares, una suma equivalente al 2% del PIB global (un tercio de todo ello en EE.UU.).
Podrías pensar que la industria está invirtiendo una tonelada de recursos para salir de la crisis, invirtiendo en I+D, eliminado residuos (el 40% de los residuos sólidos creados en EE.UU. provienen de la construcción), y mejorando los edificios para que cumplan con los nuevos estándares de eficiencia. Te equivocarías. Según McKinsey, “el gasto en I+D en la construcción va por detrás de otras industrias: menos del 1% de los ingresos, frente al 3,5% o 4,5% de los sectores automóviles o espacial. ”
La industria de las inmobiliarias está anclada en el pasado
A pesar de su importancia, la industria inmobiliaria (desarrollo, diseño y construcción) está enlodada en un pensamiento anclado en siglos atrás. Está plagada de ineficiencias inevitables y residuos. Y su primera manera de luchar contra los costes de estas ineficiencias ha sido esconderlas en productos de lujo de alto margen. Sin embargo, esta estrategia ha saturado el mercado final y dañado al mediano y pequeño.
Antes de entrar en la industria, primero a través de Rockford y después a través de Urbaneer, trabajé como responsable de innovación en varias empresas tecnológicas. Aunque hay grandes diferencias entre bits y átomos, el sector inmobiliario puede aprender de la tecnología. La mayor diferencia es que la tecnología presta más atención a cómo se podrían hacer las cosas al cómo se ha hecho antes. Si la construcción adoptara un poco de ese espíritu, podría disparar las innovaciones necesarias para solucionar la actual crisis y construir de manera responsable y eficiente, pero supondrá un esfuerzo.
En 1996, Motorola lanzó el móvil StarTAC. El terminal de 1.000 dólares era un gran salto en la evolución de la tecnología. Pero hoy parece una antigüedad junto a un iPhone, que mejora varias veces la capacidad de procesamiento de un ordenador de 1996.
La innovación en móviles ha crecido a saltos y rebota gracias a que las deficiencias de los terminales son relevantes mientras el consumidor lo tiene, lo que supone dos años de media. Si un terminal tiene problemas, los fijas en la siguiente versión.
La construcción es muy diferente. No hay un producto mínimo viable. Pocos constructores arriesgan con novedades y no hay firmas que cambien para corregir esas novedades si no funcionan. Cuando algo va mal, los constructores no tienen a dónde ir a solucionar el problema.
Y está el problema del dinero. Hace falta mucho capital para construir cualquier proyecto. Y debido a los costes de suelo y laborales, los márgenes son estrechos. Los financiadores buscarán la apuesta segura incluso si las novedades son mejores que el status quo.
El sector huye del riesgo, por lo que continúa desarrollándose en base a modelos antiguos. Y es difícil crear procesos revolucionarios cuando tu primera referencia es el pasado. El iPhone y el Tesla S fueron inventos de referencia futuros, no pasados que ya ocurrieron.
¿Por dónde empezar?
Aunque desconozco las innovaciones que lleven a la construcción al siglo XXI hay algunos buenos lugares por los que empezar:
- Construir pensando en las formas. Uno de los errores más habituales es el hecho de que las casas no se construyen como los productos de consumo. Si lo fueran, estarían diseñados para su replicabilidad. Por ejemplo, en el Bungalow Urbaneer fabricamos un módulo conforme a unos estándares para minimizar costes laborales.
- Digitalizar. Sólo la caza y la agricultura dedican menos a la TI que la construcción. Con el modelaje (Building Information Modeling), la RV y la robótica, hay innumerables formas para que la tecnología pueda entrar al diseño, desarrollo y construcción y hacerlo más rápida, barato y mejor.
- Responder a los datos del mercado. El sector inmobiliario responde muy lentamente al mercado, una situación que ha llevado a los constructores a rechazar productos que nadie quiere. El mercado necesita un cambio y la industria debe responder. Nuestro bungalow es una respuesta a los datos de una creciente demanda de viviendas compactas amenas y cercanas a los barrios.
- Prototipos. Nuestro Bungalow es un prototipo con nuevas ideas sobre cómo construir y utilizar el espacio. Hemos aprendido muchos de estos proyectos sobre el uso del espacio, pero no habríamos aprendido nada si siguiéramos con las viejas referencias.
El escritor William Gibson dijo, “el futuro ya está aquí— sólo que no está bien distribuido.” Constructores como Fullstack y Kasita están trayendo diseños en base a ideas de producción en masa. Otras como Sekisui y Blueprint Robotics utilizan máquinas para construir viviendas más rápido, mejor y menos dependientes de la mano de obra. Por el lado del consumidor, empresas como WeLive, Common y Ollie están saludando a una nueva era donde el sector inmobiliario va a ser utilizado como un servicio.
El principal problema deriva no tanto de una falta de soluciones innovadoras para resolver la crisis sino de una falta de interés por abandonar lo que conocemos por lo que queremos: un sector inmobiliario robusto, rentable y sostenible, en todos los sentidos de la palabra.
Publicado por Bruce Thomson, presidente de Urbaneer, en LinkedIn el 16 de mayo de 2017.
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